SDI chama cotista para votar compra em conflito de interesse

O fundo imobiliário SDI Properties captou R$ 361 milhões em sua oferta pública inicial, concluída esta semana. Agora, para poder fechar a sua primeira aquisição, convocou os cotistas para uma assembleia dia 10 de outubro. A aprovação deles é necessária porque a operação embute um conflito de interesses. A proposta do fundo, gerido pela SDI Gestão, é investir em lajes corporativas de prédios já mais antigos, embora bem localizados, em São Paulo. A aposta é na retomada do preço de alugueis, em função do aumento da demanda e incrementada por melhorias nos edifícios investidos.

O primeiro e principal alvo do SDI Properties é a compra de 11 lajes corporativas e 184 vagas de garagem do Condomínio São Luiz, no Itaim. Só que essas lajes pertencem a uma empresa coligada à SDI Gestão, chamada Gessem Empreendimentos. É por esse conflito, em que o ativo está sendo transferido de uma coligada da gestora para o fundo gerido por ela, que os cotistas precisam aprová-la.

O quórum de instalação é de 25% das cotas e a aprovação é por maioria dos presentes. A administradora do fundo, a BRL Trust, recomendou a aprovação. Todas as informações sobre a operação, incluindo laudos de avaliação e as condições do negócio, estão disponíveis para a apreciação dos investidores nos documentos da oferta.

Para analistas, não há nenhum questionamento à operação, realizada com transparência, diante de um segmento de mercado que está crescendo e se incrementando. Um especialista só ressalta que transações entre partes relacionadas “não são muito comuns, mas acontecem”. “A regulação é bem eficiente na proteção dos investidores em caso de conflito”, diz.

Esse é o segundo caso, nos últimos meses, de um fundo imobiliário que, em sua primeira captação, já precisou de validação dos cotistas por potencial conflito. Em agosto, a HSI Malls conseguiu essa aprovação dos cotistas para a compra de participações em três shoppings – os vendedores eram entidades administradas pelo gestor desse fundo, a HSI. Esses três shoppings eram todo o plano estratégico inicial do HSI Malls.

No caso do SDI Properties, o Condomínio São Luiz é parte relevante da estratégia, mas não a única. O fundo quer utilizar R$ 115 milhões para ficar com lajes no Edifício Torre Sul, na região da avenida Luiz Carlos Berrini, ao lado do Shopping D&D. E mais R$ 59 milhões para ter um pedaço do Edifício Passarelli, na marginal Pinheiros, ao lado do metrô.

“O nosso plano é investir inicialmente em três ativos em São Paulo, que não são AAA, mas que têm uma qualidade acima da média e são muito bem localizados”, explica André de Abreu Pereira, diretor da SDI. “Queremos modernizar esses edifícios, para conquistar retornos melhores para o investidor”, diz. Futuramente, a estratégia pode se replicada no Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília.

O possível incremento nos preços dos alugueis virá, ele diz, de melhorias operacionais na gestão dos ativos, com a redução de custos e aumento da eficiência no condomínio, por meio de um melhor uso e rentabilidade de suas áreas comuns. A SDI enxerga espaço para a criação de receitas extras (como cafés, restaurantes, antenas etc.) – para o térreo do condomínio São Luiz está sendo avaliado um retrofit. O plano inclui ainda gestão profissional das locações.

Segundo Pereira, os contratos das lajes que serão adquiridas já estão perto da rodada de reajustes e a expectativa já é de capturar aumentos nos aluguéis. A meta é que os aluguéis dos ativos-alvo tenham ganho real médio de 20% nos próximos oito anos. Assim, o retorno (“cap rate”) esperado de 8% nesse início do fundo subirá para perto de 14% ao ano no período.

Ano passado, em suas análises internas, a SDI, que tem R$ 1,8 bilhão sob gestão, passou a avaliar que a partir de 2020, São Paulo poderá sofrer com a falta de escritórios. Na visão de Pereira, após um período da desaceleração econômica, até 2017, já se nota um aumento de demanda por esse tipo de locação, mesmo que o crescimento econômico ainda não tenha sido amplamente retomado.

Em relatório, a Eleven Financial não recomendou a compra do fundo – a situação de conflito de interesses não teve influência. Na visão deles, os imóveis que o fundo pretende comprar têm isoladamente vantagens e desvantagens. Mas, juntos, como um portfólio, não trazem “um bom equilíbrio entre risco e retorno, dada a localização e atuais locatários”. A Eleven destaca como pontos de atenção a alta vacância, de 59%, do Torre Sul; e a localização e disposição das lajes do Passarelli, que tendem a atrair locatários de menor porte “acarretando em um maior componente de risco aos fluxos de pagamentos do empreendimento”.

Fonte: Valor Econômico

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